Po niedawnym zakupie jestem bardzo dobrze zorientowana w tym jak kupować mieszkanie w kamienicy. Jak już
pisałam we wpisie o moim mieszkaniu - szukałam głównie w kamienicach ze względu na wysokie stropy, duże okna, świetne lokalizacje. Zobaczyłam na żywo dziesiątki mieszkań, wirtualnie pewnie setki. Co również ważne - całe życie mieszkałam w kamienicy, znam więc dobrze wszystkie możliwe wady i zalety takich mieszkań. Ponieważ na nas, kupujących, czyha wiele pułapek chciałabym podzielić się z Wami moją wiedzą o tym, jak je ominąć i dokonać świadomego wyboru. Jest to nieraz jeden z najpoważniejszych wyborów w naszym życiu, a dokonany pochopnie czy też bez odpowiedniej wiedzy, może negatywnie wpłynąć na komfort życia.
Wiedza o tym na co należy zwracać uwagę pozwala też oszczędzić dużo czasu podczas wertowania ogłoszeń w Internecie i sprawnie odsiać nieatrakcyjne oferty.
Na co należy więc zwrócić uwagę?
I. Mieszkanie1. Położenie w budynkua) parter
wady: bliskość piwnicy - trzeba uważać, czy piwnica nie jest wilgotna i zagrzybiona! straty ciepła przez piwnicę
zalety: tylko w mieszkaniu na parterze możemy przenieść miejsce ustępu wc w mieszkaniu, doprowadzając rurę bezpośrednio do kanalizacji w piwnicy, brak sąsiadów piętro niżej - dzieci mogą biegać i tupać :-), czasem możliwość wyjścia bezpośrednio do ogródka
b) pierwsze piętro
zalety: najbardziej wartościowe mieszkania, ogrzewane od góry i od dołu
c) poddasze
wady: straty ciepła przez dach, szczególnie jeśli nie jest ocieplony, trudność w aranżacji skosów w mieszkaniu, niewygodne schody. Mieszkania na ostatnim piętrze i poddaszu mają czasem cieńsze ściany zewnętrzne niż mieszkania poniżej (ściany budynku zwężają się ku górze)
zalety: najniższa cena
2. Instalacjea) grzewcza Bardzo rzadko w kamienicach zainstalowane jest ogrzewanie miejskie. Najczęściej spotyka się ogrzewanie gazowe, bywają też zamontowane kominki na drewno z rozprowadzeniem. Ten ostatni sposób ogrzewania jest najtańszy, ale wymaga wysiłku (przechowywanie, noszenie drewna, palenie), a także nadaje mieszkaniu specyficzny zapach...wędzonki :)
Niektórzy obawiają się ogrzewania gazowego, a muszę przyznać, że lubię niezależność, jaką ono daje. Mogę np. włączyć kaloryfer aby wysuszyć pranie w chłodny i wilgotny letni dzień, co przy ogrzewaniu miejskim nie jest możliwe.
Najprawdopodobniej instalacja gazowa będzie wymagać wymiany oraz zakupu nowego pieca gazowego. Koszt samego pieca to 2000 - 5000 zł. Do tego dochodzi koszt nowych grzejników.
Sprawdź też rachunki za ogrzewanie zimą. Jeśli sprawdzisz je w kilku mieszkaniach o podobnym metrażu, będziesz mieć punkt odniesienia.
b) kanalizacyjna
Jeśli nie było remontu pionów kanalizacyjnych instalacja jest najprawdopodobniej do wymiany. Do kompleksowego remontu pionu potrzebna jest zgoda wspólnoty. Koszt to od 2500 zł za pion za piętro (w jednym budynku znajduje się kilka pionów). Niestety, często ci, którzy wyremontowali już łazienkę nie chcą zgodzić się na kucie stropów przy remoncie pionu.
Można zrobić remont instalacji tylko we własnym mieszkaniu, ale wiąże się to z późniejszym ryzykiem przecieku. Wymieniamy bowiem wówczas tylko rury na na obszarze swojego mieszkania, a na styku starych żeliwnych, i nowych plastikowych rur mogą po kilku latach powstać nieszczelności.
c) elektryczna
Jeśli nie była wymieniana - do wymiany. Tutaj na szczęście nie jesteśmy w żaden sposób zależni od wspólnoty ani od istniejących w budynku instalacji.
3. Stolarka okienna
Jeśli okna są stare, drewniane, wymagają wymiany aby uniknąć strat ciepła. Wiąże się to z wysokimi kosztami. Na terenach objętych ochroną konserwatorską nowe okna muszą mieć podziały identyczne jak stare okna. W Sopocie na takich terenach (czyli w praktyce we wszystkich kamienicach) jest dodatkowo zakaz stosowania okien PVC. Niestety, z powodu wysokiej różnicy ceny okien PVC i drewnianych zakaz ten jest nagminnie łamany (np. w moim nowym mieszkaniu).
Koszt wysokiego trójdzielnego okna drewnianego to 3000-3500 zł bez parapetu i montażu.
4. Stolarka drzwiowa
Jeśli w mieszkaniu znajdują się oryginalne drewniane drzwi z pewnością podnosi to jego wartość. Nie znaczy to jednak, że na tym oszczędzimy. Owszem, nie trzeba kupować nowych drzwi, ale stare drzwi drewniane zazwyczaj wymagają odnowienia, hojnie pokryte kilkoma warstwami farbami olejnej a mimo to odrapane. Koszt odnowienia pary drzwi może sięgać 3000 zł (uwaga na tanie oferty! niski koszt renowacji może oznaczać, że "fachowiec" zamiast zeszlifować starą farbę moczy drzwi w chemikaliach, co pogarsza jakość drewna!). Możemy też sami zabrać się za renowację, która nie jest trudna, ale bardzo czasochłonna.
5. Podłogi
Drewniane podłogi to skarb! Stare deski są grube, odpowiednio wysezonowane, świetnej jakości. Podłogi jednak najczęściej przykryte są płytami pilśniowymi (dlaczego? nie mam pojęcia!!!) i pomalowane farbą olejną. Trzeba je odkryć, wycyklinować i polakierować. Będzie to droższe, jeśli deski podłogowe są przybite gwoździami. Pamiętajcie, że drewniana podłoga podnosi wartość mieszkania, odnowienie jej to więc inwestycja (tak jak zakup okien i drzwi).
6. Układ
Zapytajcie właścicieli gdzie znajdują się kominy - może się okazać, że przebudowa, którą planujecie okaże się niemożliwa - kominów nie można przestawić.
Szczególnie trzeba też zwrócić uwagę na łazienkę - pamiętajcie, że usytuowania kanalizacji nie da się przenieść na poziomach innych niż parter (niech będzie, da się, ale oznaczałoby to poprowadzenie nowego pionu kanalizacyjnego przez stropy i mieszkania poniżej aż do piwnicy, a zatem wiązałoby się z ogromnymi kosztami), a sama łazienka bywa niemożliwa do przebudowania ze względu na ograniczenie ścianami kominowymi.
Oczywiście istotna jest orientacja względem stron świata - ale tutaj mieszkanie w kamienicy nie różni się niczym od mieszkań nowych. Im więcej dużych okien od południa i zachodu, tym lepiej. Odwiedźcie mieszkanie w najjaśniejszym momencie dnia, między 11 a 14, żeby zobaczyć, jak będzie się w nim mieszkać. W dziennym świetle lepiej będzie też widać ewentualne pęknięte ściany itp.
Ważne jest też, żeby okna mieszkania wychodziły na co najmniej dwie strony świata ze względu na umożliwienie odpowiedniego przepływu powietrza podczas wietrzenia.
II. Budynek
1. Czas powstania budynku
Zapytaj, czy stropy są drewniane, czy może zastosowano nowocześniejsze stropy Kleina (stropy stalowe z wypełnieniem z cegły). W tym drugim przypadku stropy są prawdopodobnie w dobrym stanie, w przypadku stropów drewnianych pewności nie mamy.
Zwróć uwagę na rok budowy kamienicy - te z końca XIX wieku są z pewnością w gorszym stanie technicznym niż te z lat 30 XX wieku. Te okresy różni przepaść technologiczna (vide wyżej wymienione stropy).
2. Jakie remonty zostały przeprowadzone?
Najważniejsze i najkosztowniejsze są remonty fundamentów, dachu, elewacji (ocieplenie+tynkowanie+malowanie), w dalszej kolejności pionów kanalizacyjnych, piwnic i klatki schodowej, ogrodzenia. W niektórych kamienicach w wyjątkowo złym stanie niezbędny jest nawet remont stropów. Jeśli kamienica nie została ocieplona trzeba liczyć się z poważnymi stratami ciepła w zimie. Nie sugeruj się wyglądem klatki schodowej, to prawie kosmetyczna poprawka, najważniejszy jest stan techniczny.
Jeśli nie zostały przeprowadzone żadne remonty trzeba zastanowić się dlaczego. Być może mieszkańcy kamienicy są zbyt mało zamożni, żeby pozwolić sobie na remont? Jeśli to z tego powodu, mieszkańcy mogą również nie móc wyłożyć pieniędzy w razie nagłej konieczności remontu.
Ale równie mało komfortową sytuacją może okazać się ta, w której właściciele innych mieszkań są on nas zamożniejsi i mają duże plany inwestycyjne. Na wszystkie przyszłe remonty będziemy musieli wyłożyć pieniądze proporcjonalnie do udziału powierzchni mieszkania w powierzchni kamienicy, może się to okazać ogromnym obciążeniem.
3. Czy kamienica jest wpisana do rejestru zabytków, lub pod ochroną konserwatorską?Jeśli tak, będziemy potrzebowali pozwolenia od konserwatora dotyczącego wszystkich robót ingerujących w zewnętrzny wygląd budynku, np. wymiany okien.
Niektóre kamienice wpisane do rejestru zabytków nie mogą być też ocieplone ze względu na elementy znajdujące się na elewacji, ozdobny tynk czy rzeźby.
4. Czy w budynku czuć zapach grzyba (szczególnie w piwnicach)?
Jeśli w piwnicy czuć zapach grzyba - nie inwestujcie w tę nieruchomość. Grzyb z pewnością znajduje się (lub znajdzie się) też na wyższych kondygnacjach i nie uda się Wam go pozbyć. Nie dajcie sobie wmówić, że to "zapach kamienicy", i "wszystkie kamienice tak pachną" (tu cytuję jednego z agentów nieruchomości). Zapewniam Was, że piwnica w kamienicy może być zupełnie sucha i bez nieprzyjemnego zapachu.
5. Otoczeniea) plan zagospodarowania przestrzennegoZawsze warto sprawdzić, jakie plany dotyczące najbliższego otoczenia budynku, w którym kupujemy mieszkanie, ma miasto. Bo możemy kupić mieszkanie z widokiem, który zostanie przysłonięty przez nowowybudowane osiedle.
Plany zagospodarowania przestrzennego dostępne są na stronach internetowych miast.
b) miejsca parkingoweKamienice często zlokalizowane są w bardzo dobrych (czyt. zatłoczonych) lokalizacjach. Bywa, że przed budynkiem parking jest płatny lub bardzo trudno znaleźć miejsca. Jeśli są problemy z parkowaniem sprawdź przed zakupem, czy np. możesz wjechać na podwórze budynku.
c) koty!W kamienicy, gdzie ktoś dokarmia koty zwierzęta te siusiają w ogródku i na klatce schodowej, wszędzie czuć ich zapach. Zastanawiam się, dlaczego problemy z kotami są nagminne w kamienicach, a w nowym budownictwie już nie. Czy bardziej szanujemy to, co nowe? Niestety, o czym wiedziałam już przed zakupem, z tym problemem sama będę musiała się borykać. Inni sąsiedzi już z tym walczą i mam nadzieję, że uda nam się tych kotów pozbyć.
III. Stan prawnyW tej kwestii zdałam się na moją siostrę i świetnego adwokata w jednym :)
Przeczytajcie na jej blogu jak kupić mieszkanie na rynku wtórnym, na co uważać i jak dokładnie sprawdzić jego stan prawny.IV. Innea) wysokość czynszuWyjątkowo wysoki czynsz może sugerować, że w kamienicy mieszkają zamożni ludzie, którzy chcą w budynek i jego otoczenie inwestować, lub że niedługo szykuje się remont (jak już pisałam wyżej, trzeba się wtedy przygotować na koszty remontu).
Niski czynsz może sugerować mało zamożnych mieszkańców, którzy nie mają zamiaru remontować budynku. Spotkałam się też z mieszkaniem bezczynszowym. Oznaczało to, że mieszkańcy nie składają się na fundusz remontowy, na sprzątanie klatki schodowej, administrację budynkiem...a ponieważ kamienica była bardzo zaniedbana, dodatkowo świadczyło to o tym, że w najbliższym czasie nic się nie zmieni.
b) sąsiedziZapytaj o nich delikatnie właściciela sprzedawanego mieszkania, po reakcji poznasz, czy z sąsiadami bywają problemy. Zagadaj też sąsiadów, których np. miniesz na klatce schodowej. Możesz nie tylko posłuchać soczystych plotek o pozostałych lokatorach ;), ale także zdobyć informacje ważne z punktu widzenia zakupu. Ja na przykład od pani, którą zagadałam pod budynkiem dowiedziałam się, że kamienica, w której oglądałam mieszkanie, może być przeznaczona do rozbiórki (decyzja jeszcze nie była podjęta). Właściciele sprzedawanego mieszkania jakoś zapomnieli o tym wspomnieć ;)
Ważne jest też, czy wspólnota to tzw. mała wspólnota. Jeśli we wspólnocie znajduje się do 7 mieszkań wszelkie decyzje muszą być podejmowane jednogłośnie.
Oznacza to, że nawet jeden nieskory do współdziałania sąsiad może oznaczać poważne kłopoty!c) koszty remontuMieszkania w kamienicach wymagają dużo większych nakładów finansowych od mieszkań w tzw. stanie deweloperskim (patrz punkt "Instalacje"). Sprawdźcie, czy podołacie temu obciążeniu.
I na końcu - jeśli nie jesteś pewny/pewna swojego wyboru warto wynająć rzeczoznawcę. Wybór mieszkania może zaważyć na Twoim życiu, nie żałuj więc wydatku, który może pomóc Ci uniknąć poważnej wpadki.
Zachęcam i Was do podzielenia się swoimi doświadczeniami w komentarzach :-)
